房住不炒”定调后,房价将怎么走?-购房政策-淘房汇
淘房汇

购房政策

房住不炒”定调后,房价将怎么走? 0

发布时间:2017-11-06

返回楼盘中心

 10月18日,习大大的一句“房子是用来住的,不是用来炒的”,迎来全场雷鸣般的掌声,也赢得了全国百姓的喝彩。有人甚至认为,中国房价或许将由此开启下跌之路。未来楼市真会如此吗?

  本轮房地产去库存以来,中国楼市首次出现了类似股市中的“板块轮涨”。根据国家统计局公布的70城房价指数可以观察到本轮房价领涨城市的变化。

  本轮房价上涨周期中深圳率先启动,然后带动一线城市领涨全国,随着2016年325政策的发布,一线城市房价快速上涨的态势得到了一定的遏制,开始横盘止涨;

  接着,以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗,四小龙被调控之后,2016年3季度,无锡和郑州又成为了全国领涨的城市,之后全国城市多点开花,武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨;

  在2017年2季度,更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。最终,中国楼市被全面调控,全国房价都开始进入大横盘时代。

  对于全国所有的房价调控,其核心目的都只是为了控制不让房价继续涨,断然不会允许房价大幅下跌,这一点是可以历史来证明的。

1991年

  国务院批复了24个省份的房改方案,鼓励个人购买房屋,当年万科股票上市,全国房地产进入起飞阶段,中国地产的首个泡沫开始蓄积。

  1991年到1993年,海南房价疯涨五倍,银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台,1993年6月3日,政府宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场,严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率等。于是海南楼市泡沫直接破灭,海口一万三千多家房地产公司倒闭了95%。同时,引发全国房地产硬着陆,价格纷纷大跌,房地产市场进入寒冬。

  由于房价连续阴跌,购房者寥寥无几,1995年底,全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米,1996年房地产行业出现了全面巨额亏损,随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年  政府开始救市,1998年7月3日,国务院发布宣布全面终止福利分房,实行住房分配货币化。这一年,房地产市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房,堪称中国房地产去库存的1.0版本。2001年

  2001年,供需关系开始失衡,北京房价3个月内上涨97.3%,当年政府开始全面整顿地产行业。2002年,领导在全国经济工作会议上提及房地产过热问题,掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。

  2002年,政府开始从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,但是北京房价继续上涨。

2003年

  2003年6月,央行对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例,上浮利率。此次调控效果显著,全国房价应声下跌。

  但是造化弄人,2003年中国遭遇非典,全国经济影响严重,经济增长率下滑到6.7%,出于保增长的考虑,在全国地产商的强烈抗议下,住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》,此次调控与之前政策完全相反,鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。

  于是全国房价止跌反弹,继续上涨,2004年同比涨幅达到14.4%。2005年,在舆论压力下,国务院推出国八条。要求各地政府重视房价过快上涨的现象,控制措施不利要追求领导责任,调整住房结构,保证中低价位、中小户型的供应,大力建设廉租房。

  2006年政府再度调控,推出国六条,首次提出90/70的户型政策,核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子,当年房价上涨6%。

2007年  2007年,央行和银监会联合下发通知,要求对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制房地产开发贷款,项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果显著,一直高烧不退的房价立刻跳水,北上广深出现了大量的地产中介门店倒闭现象,房地产交易量价齐跌。2009年

  又是造化弄人,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地,2009年,据国家电网调查,全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年。同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了

  除了四万亿投入基建行业外,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定,于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

  于是,2009年12月,政府推出国四条,2010年1月政府推出国十一条来调控市场,核心就是经济适用房、小户型等等,但没有收紧银根。结果,2010年房价继续上涨,当年涨幅冠军为通州的副首都概念,涨幅达到300%,亚军海南国际旅游岛概念涨幅为100%多。

2010年

  2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称国十条,其中一条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

  效果显著,全国房价下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势,于是2010年9月,国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,从用地的角度进行规范调控。9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。

2011-2015年  接下来就是5年的冻市期,2011-2015,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本,然后2016年国庆前夕再度开始调控,这些大家都很熟悉了。

  以上是中国房地产二三十年来的历史,大家看完之后相信是很有收获的。历史告诉我们:

  政府是可以控制房价的,只要银行断贷抽资下狠手,不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以,中国房价分分钟硬着陆,不过代价是整个中国经济增速会大受影响,所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。

  要强调的是,现在与以往又有所不一样。以前,房价在经过横盘或下跌之后,都会迎来报复性的上涨,但这次,或许可能性不大了。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,在10月18日的会议上,中央再一次强调了房地产这一定位。

  现在,政策的脉络已经非常明确,政府希望在稳定房价的基础上,为中低收入家庭提供一种居住保障。所以我们才看到:

  1、在需求端,政策从“限购”到“限商”再到“限售”,调控的手段更加灵活,调控目标也更为精准;

  2、在供应端,土地供应量的明显增大,保障了未来两年住房供应的稳定。多年未完成土地供应计划的北京,今年的供应面积已达815万平方米,距离全年1000万平方米的目标已非常接近。

  3、今年入市的大量土地都直接对未来建成项目的销售价格进行了限制,其售价一般都与地块周边在售房源的价格近似,从源头上控制了新房房价上涨的可能。

  4、与此同时,政府对于租赁市场的大力支持,也让租赁市场能够分流未来市场上的中低端居住需求。如今,已经有多个城市推出了“租购同权”政策,让租房者也能平等地享受到城市公共资源。而在土地出让阶段就划定的大量企业自持类住宅项目,如无意外,它们未来也将进入租赁市场,成为建设中租赁体系的一部分。

  从“调控”到“保障”,政策的出发点正在悄然发生变化。可以预见,在未来几年内,“房住不炒、住有所居”将是政策调控的主要基调。房子,应该是承载人们生活的物质载体、应该是每个家庭的休憩之地,它应该成为这个社会蓬勃发展的一道保障,而不应沦为一场利用金融工具逐利的杠杆游戏。

分享到:


本月热门资讯

  1. 1

    海南购买商铺不允许提取住房公积金

    据介绍,为了加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,海南省对部分公积金提取政策进行了明确和调整。按照规定,职工家庭购买商品住...

  2. 2

    2017海南限购政策购房有什么影响?

  3. 3

    海口5类人员购房补贴申请结束

  4. 4

    【2017海南房价情报】海南各市县房价走势

  5. 5

    房住不炒”定调后,房价将怎么走?

本月热门新盘


关注我们

新浪微博

QQ群聊

百度贴吧

联系我们

工作时间:9:00-18:00

淘房汇热线

188-0740-2334

扫一扫

网站客服